投资产权酒店如何选择

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  溯源 

  产权酒店于上世纪70年代兴起于美国,一般位于著名旅游城市、或景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心,拥有充足而稳定客源,酒店出租率都保持在50%以上,其客房年度利润分红除抵消分期付款费用外,还有盈余。 

  在欧美国家,产权酒店经过数十年的发展,已成为一种广为接受的房产投资品种。在客户类型上,有60%是中产阶层家庭投资,40%为企业和社会机构投资。 

  私人投资者购买产权酒店后,每年自己使用约15至20天,其他时间则委托管理,用于对外经营。其每年酒店租金收益基本可抵消房产分期付款费用,购买者在一定年限缴完按揭贷款后,取得房屋产权。 

  机构投资者购买产权酒店后,一方面用于投资,另一方面用于员工休假、公司年会和接待宾客。很多企业家在海岛购买别墅或酒店,除了自己和家人度假之外,也作为激励员工的一种用途,定期给予优秀员工去海岛度假的激励制度,为企业带来惊人效益,这在西方国家尤为盛行。 

  现状 

  自90年代产权酒店经营理念引入国内后,同很多新生事物一样,也经历了“混乱、无序、自律、规范、法制”的过程。 

  在一段时间内,一些不具备产权酒店经营条件的项目蓄意包装成产权酒店大肆兜售,同时也有一些对酒店经营模式不甚了解的投资者盲目跟进,只看高回报就匆匆购买,往往追悔莫及。 

  由于产权酒店在国内尚处初期阶段,一些产权酒店经营管理公司向投资者承诺过高的回报率,是按照最理想的经营条件来计算的,能否兑现承诺,是个未知数。还有一些产权酒店经营管理机构并不具备控制经营风险的能力。 

  也有一些时权酒店代理机构,挂产权销售之名,行欺骗之事。市场无序中“沙子也有,金子也有”,于是投资者很难选择真正值得投资的产权酒店。 

  选择 

  毋庸置疑,产权酒店是一个值得考虑的中长期投资产品,关键在于如何选择。选择一种投资,需考虑:投资本金、回报率和回报保障。对投资者来说,最重要的是判断回报保障是否可靠。 

  以下提供若干参考意见。并以较成功的产权酒店“海南西海岸索菲特前沿大酒店”作为评述示例。 

  1、发展商背景; 

  当一个产权酒店推向市场的时候,作为产权投资者,首先考虑的是安全。对于产权酒店而言,发展商的实力背景和社会公信力比酒店本身更为重要,一旦酒店经营出现问题,这种实力背景和社会公信力就能够充分保障履约能力。 

  我们有理由相信:一个有相关行业成功经验的发展商比无经验的更为可靠;一个每年已经有稳定主营收入来源的发展商比依赖单一产权酒店经营的发展商可靠。 

  海南西海岸索菲特前沿大酒店由前沿控股集团全额投资,他是一个年营业额逾百亿、员工逾四千的综合投资机构。项目涉及豪华度假区、房地产居家综合服务、意大利企业中国投资咨询、国际会议、RFID高科技等领域。投资各类企业达二十多家、遍布北京、上海等中国十二个主要城市。 

  前沿控股集团在休闲度假领域持续重点投入,位于江苏天目湖畔的顶级豪华度假区“涵田”,是他的又一大手笔。涵田涵盖国际会议、度假酒店、休闲运动、健康管理、感官品鉴、高雅艺术等领域,提供私人酒店、飞行俱乐部、游艇会、马场、体检中心、SPA馆、红酒会、雪茄客、美术馆、雕塑公园、婚庆广场等度假功能。 

  2、赢利保障机制 

  酒店管理公司、酒店规划配套、入住客源保障、退出转让机制 

  酒店管理公司 

  酒店管理公司的经验和能力,关系到日后的酒店经营,关系到稳定的客户来源。对于自用型的业主,酒店管理公司专业水准是购买物业能否带来附加值的判断标准。由世界顶级酒店管理公司进行管理,还能使产权酒店直接加入全球顶级订房系统,从而带来稳定的客源。反之,如果酒店管理公司是发展商自己组建的,则投资者需要小心了。 

  顶级酒店集团一般不愿意触及产权酒店管理,因为业权分散,业主众多,关系很难协调。类似法国雅高酒店管理集团这种世界酒店管理机构,有丰富的经验,并十分珍爱自己的品牌,如果它选择作为某产权酒店的管理机构,它必然已经做了至少二件事:1)对投资发展商综合实力已经综合考察和评估;2)对酒店所在区域、日后经营前景有充分信心。 

  海南西海岸索菲特前沿大酒店由世界顶级酒店管理机构雅高酒店集团以“索菲特”品牌管理。并通过和业主同时签署二个协议(指产权购买合约和托管合约),前沿保留多数产权,只出售部分产权,作为大业主,代表所有业主,对雅高的财务和管理实务进行监管等举措,解除了雅高集团对业权分散的担忧。 

  酒店规划配套 

  酒店达到五星标准,需有相关配套。如与环境相协调的建筑风格,以及齐全的配套设施,如商场、桑拿、游艇、舞厅、咖啡厅、会议厅、餐厅以及附属商业设施等,这些硬件用“钱”很容易实现,并不足于构成真正吸引客人的理由。只有不可多得或再生的配套资源才有竞争力。 

  海南西海岸索菲特前沿大酒店主体距海滩50米,海景十分壮观;不仅拥有全海口最好的海滩、海水及温泉资源,有大型露台观景,还有游艇、SPA,超大泳池配套设施;更有源自地下850米的温泉水,直接引入每个房间。这样的配套条件,如海距之近和观海景的独特位置等,一般酒店很难具备。 

  入住客源保障 

  客源主要有:旅游度假、商业活动、主题会议等,稳定的客源和以下因素相关:1)酒店处于旅游、会务或商业城市;2)酒店软件管理优秀,硬件配套完善;3)酒店有订房机构支持,或加盟国际旅游组织;4)有经常组织国内、国际会议,如学术、旅游年会。 

  顶级酒店管理公司能否充分调用各种资源,保障客户来源。投资者在打开口袋拿钱时,必须清楚“让事实和数字说明,凭什么酒店日后会赢利”。 

  海南西海岸索菲特前沿大酒店附近有多种潜在客源。曾经辉煌的永庆寺正在修复,有六项吉尼斯记录的海上金佛将于年底建成,盈滨半岛将成为东南亚佛教徒的重要选择;毗邻的金鑫足球集训基地的每年数十支国家甲级球队的来到,确保了酒店每年有2-3个月的时间达到连续100%入住率的机会;附近三个大型高尔夫球场带来的大量日韩等境外球客,这些也将形成非常独特的酒店客源。 

  退出转让机制 

  产权酒店投资属不动产投资,业主也要考虑其流通和变现能力,也就是其退出机制的设计。产权酒店大多是分期付款,可以通过转按揭的方式进行变现。一些产权酒店设计可以转让和退出规则,替业主转让。 

  海南西海岸索菲特前沿大酒店有协助业主转让的方案,以及在投资产品设计方面有长远规划,既降低业主的投资风险,也确保这种投资的分红收益。 

  3、酒店升值因素 

  地理位置及天然资源 

  地理位置一指酒店所在的景观位置;二指所在区域位置,能否吸引大量度假商务、会议客人。优美的景观,才能够吸引足够多的人群。在海滩、沙漠、雪山的景观处,能用于建造酒店的立项并不多见.好的、排他性的地理位置,能看到最美的景色,这种产权酒店肯定升值。如果处于重要城市、旅游城市,则酒店价值也自然加分。 

  分析海南西海岸索菲特前沿大酒店所在区域,从酒店的数量上,三亚是旅游城市,已经有30多家五星级酒店,但海口的五星级酒店数量还不到前者的20%,但游客数量差距不大。临近省会城市海口,既可吸引度假客源,还可以吸引大量的会务客源。相比于三亚亚龙湾众多酒店的竞争,海南西海岸索菲特前沿大酒店有一种独占性。海南海岸线虽长,但机场布局原因,唯有海口与三亚的海岸度假资源更具有竞争力。 

  投资环境 

  如果在海景秀美之处,有一个产权酒店率先兴建,续后有数个大财团在当地准备投资数百亿,准备全面打造新旅游区,则在旅游区建设期间,这酒店已经升值。粤语云:饮头啖汤,这里意思指“市场走先者先赚钱”。 

  海南西海岸索菲特前沿大酒店所处的盈滨半岛,是海南“十一五”期间开发建设的重点项目。海南省政府已与鲁能集团公司就合作开发的有关事项达成共识,计划投资100亿元,将把盈滨半岛建设成融佛教文化、影视综合、旅游度假、康健娱乐、游艇运动、商务休闲、生活居住等于一体的“星光半岛。 

  4、避免以下决策错误 

  1)避免选择非旅游区(城市)、非会务中心城市酒店; 

  2)避免选择客源无法保障,回报率定制过高的产权酒店; 

  3)避免选择不是由专业酒店管理机构提供管理的产权酒店; 

  4)避免选择规划不合理的、配套不齐全的单体产权酒店; 

  5)避免选择在当地酒店资源已经过剩的新产权酒店。 

  总结 

  作为私人投资者,要投资产权酒店,需充分调查该产项目的发展商资信背景,酒店经营管理方是否专业,他们将采取哪些方式确保客户来源。 

  酒店健康良好的经营业态是真正的投资回报保障,发展商品牌实力和公信力是履约保障。 

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